Leben im Süden Teneriffas: Echte Vor- und Nachteile

Der Kauf einer Immobilie auf Teneriffa kann sehr lohnend sein oder Sie Tausende von Euro kosten — und der Unterschied liegt fast immer in den Details, die vor der Unterzeichnung übersehen werden. Dieser Leitfaden beleuchtet die häufigsten Fehler beim Immobilienkauf auf Teneriffa und vor allem, wie man sie vermeidet — mit besonderem Augenmerk auf ausländische Käufer und die rechtlichen und steuerlichen Besonderheiten der Kanarischen Inseln.

Die nota simple und Belastungen der Immobilie nicht prüfen

Der teuerste Fehler ist, dem Wort des Verkäufers zu vertrauen, ohne die Situation im Grundbuch zu prüfen. Die nota simple aus dem Grundbuchamt kostet nur wenige Euro und nennt den tatsächlichen Eigentümer, die eingetragene Fläche und, am wichtigsten, ob die Immobilie mit Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten oder Rechten Dritter belastet ist.

Auf Teneriffa begegnen uns regelmäßig typische Fälle: eine geerbte Immobilie mit mehreren Eigentümern, die nicht alle verkaufen wollen, oder eine Wohnung mit Rückständen bei Hausgeldzahlungen und IBI (Grundsteuer), die der neue Eigentümer übernehmen muss. Fordern Sie stets die aktuelle nota simple, den letzten IBI-Bescheid und eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über Schuldenfreiheit an. Stimmt im Grundbuch etwas nicht, gehen Sie nicht weiter, bis die Situation geklärt ist.

Kosten und Steuern falsch berechnen (und hier sind die Kanaren anders)

Viele Käufer veranschlagen nur den Kaufpreis und vergessen, dass der Erwerb 8 % bis 12 % zusätzlich an Steuern und Kosten bedeutet. Der große Unterschied der Inseln liegt im Steuerrecht: Auf den Kanarischen Inseln gilt keine Festlands-Mehrwertsteuer, sondern die IGIC (Allgemeine Indirekte Steuer der Kanaren).

• Gebrauchte Immobilie: Sie zahlen die Grunderwerbsteuer (ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), die auf den Kanaren je nach Preis rund 5 % bis 6,5 % beträgt.
• Neubau: Es gilt die IGIC (in der Regel 7 % für Wohnimmobilien) zuzüglich der Dokumentensteuer (Actos Jurídicos Documentados).
• Weitere Kosten: Notargebühren, Grundbucheintragung, Verwaltungsgebühren (Gestoría) und, bei Finanzierung, Gutachten und Hypothekenkosten.

Rechnen Sie realistisch, bevor Sie sich in ein Haus verlieben. Bei einer Wohnung für 250.000 € können über 20.000 € an Nebenkosten anfallen, die eingeplant sein sollten — und nicht erst beim Notar entdeckt werden.

Als Ausländer kaufen ohne die Unterlagen vorzubereiten

Wenn Sie keinen Wohnsitz in Spanien haben, gibt es eine Formalität, die Sie nicht überspringen können: die NIE (Número de Identificación de Extranjero — Ausländer-Identifikationsnummer). Ohne NIE können Sie weder den Kaufvertrag unterzeichnen noch Steuern zahlen oder problemlos ein spanisches Bankkonto eröffnen — beantragen Sie sie rechtzeitig, denn Termine auf Teneriffa können manchmal Wochen dauern.

Wir empfehlen außerdem, ein Bankkonto in Spanien zu eröffnen, um Nebenkosten und Hausgeld per Lastschrift zu bezahlen, und eine notarielle Vollmacht zu erwägen, wenn Sie am Tag der Unterzeichnung nicht auf der Insel sind. Ein Käufer, der zwei Tage vor dem Notartermin ohne NIE und Konto anreist, muss die Transaktion in der Regel verschieben und verliert manchmal die Immobilie.

Den Vorvertrag unterschreiben ohne zu verstehen, was man unterschreibt

Der Vorvertrag (contrato de arras) ist die Vorvereinbarung, die die Immobilie reserviert und Preis und Fristen festlegt — in der Regel mit einer Anzahlung von 10 %. Der häufige Fehler ist, ihn zu unterzeichnen, ohne das Kleingedruckte zu lesen oder zu wissen, welche Art von arras vereinbart wurde.

Pönale arras (arras penitenciales), die häufigste Variante, erlauben dem Käufer den Rücktritt unter Verlust der Anzahlung und dem Verkäufer den Rücktritt durch Rückerstattung des Doppelten. Es empfiehlt sich, schriftlich festzuhalten, was passiert, wenn die Finanzierung nicht zustande kommt oder eine versteckte Belastung in der nota simple auftaucht. Übergeben Sie die Anzahlung nie in bar ohne Vertrag oder nachverfolgbare Banküberweisung.

Baurecht ignorieren: Küstengesetz und Landwirtschaftsland

Teneriffa hat viel Küste und viel Landschaft, und genau dort lauern zwei Risiken, die bei anderen Käufen nicht auftreten. Das Küstengesetz (Ley de Costas) kann Immobilien in Meeresnähe betreffen, die in öffentlichen Zonen oder Servitutstreifen liegen, mit erheblichen Einschränkungen für Renovierungen oder Legalisierungen.

Im Landesinneren trifft man häufig auf Landhäuser oder Gehöfte auf Landwirtschaftsland (suelo rústico) mit ungenehmigten Anbauten oder nicht eingetragenen Bauten. Prüfen Sie vor dem Kauf, ob die Immobilie über eine Erstbezugsgenehmigung (licencia de primera ocupación) oder einen Bewohnbarkeitsbescheinigung verfügt und ob das Gebaute mit dem Kataster und dem Grundbuch übereinstimmt. Ein günstiger Preis kann ein Gebäude verbergen, das Sie nie legalisieren können.

Die Immobilie nicht besichtigen und sich von Emotionen leiten lassen

Eine Immobilie mit schönen Fotos und Meerblick verkauft sich von selbst, weshalb viele Käufer darauf verzichten, genauer hinzuschauen. Achten Sie auf Feuchtigkeit, Zustand der Installationen, tatsächliche Bauqualität und Ausrichtung, und berücksichtigen Sie das Klima jeder Zone: Der trockene und sonnige Süden erfordert eine andere Instandhaltung als der feuchtere und grünere Norden.

Besuchen Sie die Immobilie mehrmals zu verschiedenen Tageszeiten und fragen Sie nach der Eigentümergemeinschaft, den Nachbarn und den Jahreskosten. Ein emotionaler Kauf lässt sich mit einem sachlichen zweiten Besuch korrigieren und bei Bedarf durch einen Architekten, der den Bauzustand bewertet.

Auf unabhängige Fachberatung verzichten

Der letzte Fehler ist der Versuch, alles alleine zu erledigen, um zu sparen. Ein ortskundiger Immobilienmakler kennt die realen Preise in jeder Zone und erkennt Schnäppchen, die eigentlich Probleme sind; ein unabhängiger Rechtsanwalt (unabhängig vom Verkäufer) prüft die Unterlagen und schützt Ihre Interessen. Das ist eine kleine Investition im Verhältnis zu dem, was Sie riskieren.

Bei Tu Nido Tenerife begleiten wir jeden Kauf mit Grundbuchprüfung, Steuerberechnung und Koordinierung der Unterzeichnung, damit Sie ohne böse Überraschungen zum Notar gehen.

Häufig gestellte Fragen

Was sind die häufigsten Fehler beim Hauskauf auf Teneriffa?

Die nota simple nicht anfordern, Steuern falsch berechnen (IGIC oder ITP auf den Kanaren), den arras-Vertrag ohne Verständnis unterschreiben, das Küstengesetz oder den Status als Landwirtschaftsland ignorieren, die Besichtigung überspringen und ohne unabhängige Beratung kaufen. Fast alle lassen sich durch sorgfältige Due-Diligence-Prüfung im Vorfeld vermeiden.

Was sollte man vor dem Immobilienkauf prüfen?

Die Grundbuchsituation anhand der nota simple, dass keine Belastungen oder Schulden bei IBI oder Hausgeld bestehen, die Erstbezugsgenehmigung oder Bewohnbarkeitsbescheinigung, die Übereinstimmung zwischen Kataster, Grundbuch und dem Gebauten sowie den tatsächlichen baulichen Zustand der Immobilie. In Küstennähe auch das Verhältnis zum Küstengesetz.

Lohnt sich der Kauf einer Immobilie auf Teneriffa?

Für viele Käufer ja: stabiles Klima das ganze Jahr, kanarische Steuerbelastung niedriger als auf dem Festland und eine solide Nachfrage nach Ferien- und Wohnungsvermietung. Der Schlüssel liegt im richtigen Kauf: mit klaren Zahlen und geprüften Unterlagen, ohne sich von Zeitdruck treiben zu lassen.

Wie vermeidet man Betrug beim Hauskauf als Ausländer?

Arbeiten Sie mit überprüfbaren Fachleuten, fordern Sie stets die nota simple an, übergeben Sie kein Geld ohne Vertrag oder nachverfolgbare Überweisung und misstrauen Sie Preisen, die zu gut sind, um wahr zu sein. NIE und Bankkonto vor der Unterzeichnung in Ordnung zu haben, schützt Sie auch vor Hektik und Druck.

Kaufen Sie auf Teneriffa mit Sicherheit

Diese Fehler zu vermeiden erfordert keine Expertise, sondern die richtigen Menschen um sich und das Einhalten aller Schritte. Wenn Sie Ihr Zuhause auf der Insel suchen, entdecken Sie unsere Auswahl an Wohnungen zum Kauf oder nutzen Sie die Immobiliensuche, um nach Zone und Budget zu filtern. Und wenn Ihr Kauf vom Vorverkauf Ihrer aktuellen Immobilie abhängt, helfen wir Ihnen auch dabei, Ihre Immobilie zu verkaufen — mit einer realistischen Bewertung. Erzählen Sie uns, was Sie suchen, und wir begleiten Sie bei jedem Schritt.