Fehler beim Immobilienkauf auf Teneriffa (und wie man sie vermeidet)

Der Kauf einer Immobilie auf Teneriffa kann sehr gut laufen oder Sie Tausende von Euro kosten — und fast immer liegt der Unterschied in den Details, die vor der Unterzeichnung übersehen werden. Dieser Leitfaden beleuchtet die häufigsten Fehler beim Immobilienkauf auf Teneriffa und, vor allem, wie man sie vermeidet, mit besonderem Augenmerk auf ausländische Käufer und die rechtlichen und steuerlichen Besonderheiten der Canarias.

Die nota simple und Grundstücksbelastungen nicht prüfen

Der teuerste Fehler ist, dem Wort des Verkäufers zu vertrauen, ohne den Grundbucheintrag zu überprüfen. Die nota simple aus dem Grundbuch (Registro de la Propiedad) kostet wenige Euro und zeigt Ihnen den tatsächlichen Eigentümer, die eingetragene Fläche und, was am wichtigsten ist, ob die Immobilie mit Hypotheken, Pfändungen, Grunddienstbarkeiten oder Rechten Dritter belastet ist.

Auf Teneriffa begegnen wir häufig folgenden Fällen: ein geerbtes Objekt mit mehreren Eigentümern, von denen nicht alle verkaufen wollen, oder eine Wohnung mit ausstehenden Hausgeldschulden und IBI (Grundsteuer), die der neue Eigentümer übernehmen muss. Fordern Sie immer eine aktuelle nota simple an, den letzten IBI-Beleg und eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, die bestätigt, dass keine Schulden bestehen. Wenn etwas im Grundbuch nicht stimmt, setzen Sie den Kauf erst fort, wenn die Sache geklärt ist.

Kosten und Steuern falsch berechnen (und hier ist Canarias anders)

Viele Käufer kalkulieren nur den Kaufpreis und vergessen, dass der Erwerb zwischen 8% und 12% zusätzlich an Steuern und Nebenkosten mit sich bringt. Der große steuerliche Unterschied der Inseln: Auf den Canarias gilt nicht die spanische Mehrwertsteuer, sondern der IGIC (kanarische indirekte Steuer).

• Gebrauchte Immobilie: Sie zahlen die Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP, Grunderwerbsteuer), die auf den Canarias je nach Preis etwa 5%–6,5% beträgt.
• Neubau: Es fällt IGIC an (in der Regel 7% für Wohnimmobilien) zuzüglich der Steuer auf beurkundete Rechtsakte (Actos Jurídicos Documentados).
• Weitere Kosten: Notar, Grundbucheintragung, Verwaltungsgebühren (gestoría) sowie — bei Finanzierung — Wertermittlung und Hypothekenkosten.

Rechnen Sie realistisch, bevor Sie sich in eine Immobilie verlieben. Eine Wohnung für 250.000 € kann über 20.000 € an Zusatzkosten bedeuten — diese sollte man einkalkuliert haben, bevor man beim Notar sitzt.

Als Ausländer kaufen, ohne die Formalitäten vorzubereiten

Wenn Sie keinen Wohnsitz in Spanien haben, gibt es eine Formalität, die Sie nicht überspringen können: die NIE (Número de Identificación de Extranjero — Ausländeridentifikationsnummer). Ohne NIE können Sie weder den Kaufvertrag unterzeichnen noch Steuern zahlen oder bequem ein spanisches Bankkonto eröffnen. Beantragen Sie die NIE daher frühzeitig, denn Termine auf Teneriffa können manchmal Wochen auf sich warten lassen.

Wir empfehlen außerdem, ein Bankkonto in Spanien zu eröffnen, um Nebenkosten und Hausgeld per Lastschrift zu bezahlen, und eine notarielle Vollmacht zu erwägen, wenn Sie am Tag der Unterzeichnung nicht auf der Insel sein werden. Ein Käufer, der zwei Tage vor dem Notartermin ohne NIE und ohne Konto anreist, muss den Kauf in der Regel verschieben und verliert manchmal die Immobilie.

Den Vorvertrag (contrato de arras) unterschreiben, ohne zu verstehen, was man unterschreibt

Der contrato de arras ist die Vorvereinbarung, die die Immobilie reserviert und Preis sowie Fristen festlegt, in der Regel mit einer Anzahlung von 10%. Der häufige Fehler besteht darin, diesen Vertrag zu unterzeichnen, ohne das Kleingedruckte zu lesen oder zu wissen, welche Art von arras vereinbart wurde.

Die arras penitenciales (Reueanzahlung), die häufigste Variante, ermöglichen dem Käufer den Rücktritt unter Verlust der Anzahlung, während der Verkäufer zurücktreten kann und die Anzahlung doppelt zurückgeben muss. Es lohnt sich, schriftlich festzuhalten, was passiert, wenn die Finanzierung scheitert oder in der nota simple eine versteckte Belastung auftaucht. Übergeben Sie die Anzahlung niemals bar ohne Vertrag oder nachvollziehbaren Banküberweisung.

Bauplanungsrecht ignorieren: Ley de Costas und Agrarland

Teneriffa hat viel Küste und viel Landschaft — und genau dort lauern zwei Risiken, die es anderswo nicht gibt. Die Ley de Costas (Küstengesetz) kann Häuser in Meeresnähe betreffen, die in öffentlichen Bereichen oder Küstenschutzzonen liegen, mit ernsthaften Einschränkungen für Renovierungen oder Legalisierungen.

Im Inselinnern trifft man häufig auf Landhäuser oder Fincas auf suelo rústico (Agrarland) mit unlizenzieren Anbauten oder nicht eingetragenen Gebäuden. Prüfen Sie vor dem Kauf, ob die Immobilie eine licencia de primera ocupación (Erstbezugsgenehmigung) oder eine Bewohnbarkeitsbescheinigung besitzt und ob das, was gebaut wurde, mit den Einträgen im Kataster und im Grundbuch übereinstimmt. Günstig kann ein Gebäude verbergen, das sich niemals legalisieren lässt.

Die Immobilie nicht besichtigen und sich von Emotionen mitreißen lassen

Eine Immobilie mit tollen Fotos und Meeresblick verkauft sich von selbst — und deshalb verzichten viele Käufer auf eine genaue Besichtigung. Prüfen Sie auf Feuchtigkeit, den Zustand der Installationen, die tatsächliche Bauqualität und Ausrichtung, und berücksichtigen Sie das Klima der jeweiligen Zone: Der trockene, sonnige Süden erfordert eine andere Wartung als der feuchtere, grüne Norden.

Besuchen Sie die Immobilie mehr als einmal, zu verschiedenen Tageszeiten, und fragen Sie nach der Eigentümergemeinschaft, den Nachbarn und den jährlichen Kosten. Ein emotionaler Kauf lässt sich mit einem zweiten, nüchternen Besuch korrigieren und — wenn nötig — mit einem Architekten, der den Zustand des Gebäudes beurteilt.

Auf unabhängige Fachberatung verzichten

Der letzte Fehler ist der Versuch, alles allein zu erledigen, um zu sparen. Ein ortskundiger Immobilienmakler kennt die realen Preise nach Zone und erkennt vermeintliche Schnäppchen, die in Wirklichkeit Probleme sind, und ein unabhängiger Anwalt (unabhängig vom Verkäufer) prüft die Unterlagen und schützt Ihre Interessen. Das ist eine kleine Investition angesichts dessen, was auf dem Spiel steht.

Bei Tu Nido Tenerife begleiten wir jeden Kauf mit Grundbuchprüfung, Steuerberechnung und Koordination der Unterzeichnung, damit Sie ohne Überraschungen zum Notar gehen.

Häufig gestellte Fragen

Was sind die häufigsten Fehler beim Hauskauf auf Teneriffa?

Die nota simple nicht anzufordern, Steuern falsch zu berechnen (IGIC oder ITP auf den Canarias), die arras zu unterzeichnen ohne sie zu verstehen, das Ley de Costas oder Agrarland zu ignorieren, die Besichtigung zu überspringen und ohne unabhängige Beratung zu kaufen. Fast alle lassen sich durch eine sorgfältige Vorabprüfung vermeiden.

Was sollte man vor dem Immobilienkauf prüfen?

Den Grundbuchstatus mittels nota simple, das Fehlen von Belastungen oder IBI- bzw. Hausgeldrückständen, die Erstbezugsgenehmigung oder Bewohnbarkeitsbescheinigung, die Übereinstimmung von Kataster, Grundbuch und tatsächlichem Baubestand sowie den realen Zustand der Immobilie. In Küstenregionen zusätzlich die Vereinbarkeit mit dem Ley de Costas.

Lohnt sich der Kauf einer Immobilie auf Teneriffa?

Für viele Käufer ja: ganzjährig stabiles Klima, mildere kanarische Steuerlast im Vergleich zum Festland und eine solide Nachfrage nach Ferien- und Langzeitvermietungen. Der Schlüssel liegt darin, gut zu kaufen — mit klaren Zahlen und geprüften Unterlagen, ohne sich von Dringlichkeit leiten zu lassen.

Wie kann ein Ausländer beim Hauskauf einen Betrug vermeiden?

Arbeiten Sie mit nachweislich qualifizierten Fachleuten zusammen, fordern Sie immer die nota simple an, übergeben Sie kein Geld ohne Vertrag oder nachvollziehbaren Banküberweisung und seien Sie misstrauisch gegenüber zu günstigen Preisen. Eine in Ordnung gebrachte NIE und ein spanisches Bankkonto vor der Unterzeichnung schützen Sie außerdem vor Druck und Eile.

Kaufen Sie auf Teneriffa mit Sicherheit

Diese Fehler zu vermeiden erfordert keine Expertise — nur die richtigen Fachleute an Ihrer Seite und das Einhalten jedes Schritts. Wenn Sie Ihr Zuhause auf der Insel suchen, entdecken Sie unsere Auswahl an Wohnungen zum Kauf oder nutzen Sie die Immobiliensuche, um nach Zone und Budget zu filtern. Und wenn Ihr Kauf davon abhängt, Ihre bisherige Immobilie zuerst zu verkaufen, helfen wir Ihnen auch dabei, Ihre Immobilie zu verkaufen — mit einer realistischen Bewertung. Sagen Sie uns, was Sie suchen, und wir begleiten Sie bei jedem Schritt.